Според наши проучвания и много други анализи земеделската земя е отлична дългосрочна инвестиция. Вярваме, че светът е в период на повишено търсене на земя поради комбинираните изисквания за осигуряване на храни, фуражи и горива:
-
Световното население нараства всяка година и изисква всеки хектар земя да произвежда повече;
-
Китай и Индия преминават към употреба на повече животински храни, което увеличава търсенето на фуражи за животните;
-
Европейският преход към зелена икономика (или въглеродна неутралност), както и стремежа към енергийна независимост, води до повишено търсене на земи, подходящи за изграждане на фотоволтаични и вятърни електроцентрали;
Вярваме, че българската обработваема земя има някои уникални и много полезни характеристики – ниска волатилност (променливост) , висока доходност при отчетен риск, ниска корелация (взаимна зависимост ) към традиционни класове инвестиционни активи, силна връзка с растежа на нововъзникващ пазар с нисък политически риск, приближаване до цените на земите в страните от ЕС и създаване на сигурен паричен приход. Нека да отбележим всяка от тях поред:
-
Ниска волатилност
Цените на земеделската земя в България показват ниска променливост по принцип и особено, когато се сравнят с цените на акциите на публичните дружества. Ето какво е относителното представяне на MSCI Източна Европа индекс*, на индекса SOFIX** и на българския пазар за земеделска земя за последните 10 години. Волатилността (променливостта) на цената на българската земеделска земя е над 2.5 пъти по-ниска от тази на индекса на БФБ и на индекса на сравним регион от Източна Европа.
*MSCI Източна Европа индекс отразява компании с голяма и средна капитализация от региона;
**SOFIX e индекс, базиран на пазарната капитализация на 15-те акции, търгувани на Българска Фондова Борса, които са с най-голяма ликвидност и най-голяма пазарна стойност на фрий-флоута.
| Доходност за периода на притежаване | -80% | 112% | 47% |
| Година | Δ% MSCI Източна Европа | Δ% земеделска земя | Δ% SOFIX |
| 2014 | -32% | 15% | 6% |
| 2015 | 2% | 7% | -12% |
| 2016 | 4% | 4% | 27% |
| 2017 | 31% | 15% | 16% |
| 2018 | -3% | 8% | -12% |
| 2019 | 29% | 1% | -4% |
| 2020 | -23% | 0% | -21% |
| 2021 | 21% | 16% | 42% |
| 2022 | -82% | 18% | -5% |
| 2023 | 36% | 11% | 27% |
| Стандартна девиация - волатилност | 36% | 6% | 21% |
| CAGR (усложнен годишен темп на растеж) | -9% | 9% | 2% |
-
Висока доходност
Земеделската земя обикновено генерира по-висока доходност от акциите, когато се вземат предвид дълги периоди. В нашия пример по-горе българската земеделска земя печели среден годишен темп на растеж от 9% за период от 10 години, което е над 4.5 пъти по-висока доходност спрямо акциите на публичните дружества, които влизат в състава на горните индекси.
-
Високи доходности при отчетен риск /коефициент на Шарп/
Комбинацията от по-ниска волатилност с тези по-високи доходности води до едно от най-важните финансови качества на земеделската земя – високи доходности спрямо поетия риск за тяхното постигане.
-
Корелация
Земеделската земя има ниска корелация спрямо традиционните инвестиционни активи – акции, облигации и търговски недвижими имоти. Повечето от тези традиционни активи показват висока взаимна зависимост, затова е много трудно за инвеститорите да изградят диверсифицирани инвестиционни портфейли с преобладаващите пазарни инструменти. По тази причина, за инвеститори, търсещи истинска диверсификация, насочването към нетрадиционни и некорелиращи пазарни активи като земеделската земя продължава да бележи интерес.
-
Връзка с нововъзникващ пазар
При развитието на нововъзникващите пазари, потреблението на енергийни и земеделски стоки се увеличава бързо в ранните етапи на ръст на БВП/човек. Но, директните инвестиции в нововъзникващи пазари са свързани със значителен политически риск. Обратно на това, инвестиции в земеделска земя в страна от ЕС като България осигуряват връзка с ръста на нововъзникващия пазар, но без политически риск, без непрозрачно счетоводство, без съмнителна правна система и пр.
-
Приближаване
Земеделската земя в България е подценен актив, цената и заема най-ниското място измежду цените на земята в страните от ЕС. Естественото ценово приближаване създава атрактивен потенциал за нарастване от 4-5% годишно на земята в България. Друга много важна причина за растеж е комасацията на отделните поземлени имоти.
-
Паричен поток
Като отдава земята под наем или аренда на фермери един инвеститор в земеделска земя очаква сигурен паричен приход (около 3% брутно на година) без оперативен риск. Инвестицията в земеделска земя носи годишна рента, докато инвестициите в акции не гарантират годишен дивидент.