Интервю на Радослав Манолов пред списание "Forbes"

Фондове като „Адванс терафонд" печелят от покачващите се цени на земеделската земя. А акционерите доволно потриват ръце
Тонът на Радослав Манолов е решителен и като че ли не търпи възражение. „Абсолютно. Със сигурност, поне докато сме в обсега на кризата, фондовете за земя ще са атрактивни", казва Манолов, когато Forbes го пита дали фондовете за инвестиции в земеделска земя ще са звездите на българската борса през 2013 г. веднага след това 41-годишният Манолов, който е изпълнителен директор на „Адванс Терафонд", допълва: „Трудността при фондовете за земя беше, докато наберат обороти, докато започнат да функционират. Както и един бизнес - първите 3 години е трудно. След това, ако е правилно структуриран, започва да се изплаща."
А през последните две години фондовете за земя, които са задължени да раздават поне 90% от печалбата си като дивидент, определено се изплащат; и „Адванс Терафонд" не прави изключение. През 2011 г. продажбата на земи и преоценката на активи изстреля печалбата на фонда до рекордните 57 млн. лв. - над 23 пъти повече спрямо предходната година. През 2012 г. компанията отчете 84% ръст в приходите от продажба на земи, повдигайки книжата й до рекордни равнища от 2.5 лв. за брой към средата на февруари.
Фондовете за земя изкупуват земеделски парцели, които след това могат да отдават под наем или аренда. Но големите приходи идват от продажбата на първоначално закупените и окрупнени парцели, чиято цена е по-висока от цената на дребно на земеделската земя (по думите на Манолов има надценка от около 50% върху цената на дребно, на базата на която се формира цената, при която фондовете продават земята в портфейлите си). Това, което прави подобна инвестиция още по-сладка, е фактът, че цената на земята расте и този тренд като че ли ще се запази поне в средносрочен план.
През 2009 г. „Адванс Терафонд" продаваше земеделска земя средно за около 540 лв. на декар, докато през 2012 г. средната цена се е повишила до над 870 лв. за декар (или над 60% поскъпване). А при най-добрите и плодородни парцели цената е над 1000 лв. „В средносрочен план цената е твърдо над 1000 лв. - на равнище около 1200 лв. В момента се случват сделки", казва Радослав Манолов.
Апетитните цени стимулираха „Адванс Терафонд" да разпродаде част от портфейла си от земеделски парцели, за да осребри поскъпването. През 2012 г. компанията беше нетен продавач на земя, т.е. продаде повече земя, отколкото изкупи. Това остави дружеството с портфейл от около 250 хил. декара земя в началото на 2013 г., който Вероятно ще продължи да смалява размера си (Въпреки че според последния публикуван бюлетин „Адванс Терафонд" не е продавал имоти през януари - бел. ред.). „Усещането е, че и тази, и следващата година ще продължим да продаваме. Дали със същите темпове - това Вече зависи от пазара - казва Манолов. - Но предвид новата европейска селскостопанска политика 2014-2020 г. всички земеделски производители трябва да се подсигурят със земя."
Това означава, че онези производители, които нямат достатъчно окрупнени парцели, трябва или да наемат такава, или да си я купят; и фондовете за земя са най-вероятните продавачи. През последните години земеделската земя в България продължава да се раздробява, вместо да се окрупнява (средният размер на земеделските парцели в България е около 5.5 дка). „В България собствеността е раздробена, което е характерно и изцяло за Европа - казва Манолов. - Само че при другите европейски държави политиката е да се противопоставят на раздробяването чрез комасация. При нас няма държавна политика, насочена към развитието на комасацията. Всичко се върши от частници като нас, със собствено финансиране и докъдето стигнат силите."
Атрактивността на пазара, на който оперират фондовете за земя, привлече като магнит инвеститорите. Дружествата със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), които функционират като публични компании, и акциите им се търгуват на фондовата борса, регистрират значителна активност. През 2012 г. борсовият индекс BGREIT, който следи акциите на фондовете за имоти, отчете над 50% ръст, изпреварвайки значително по-скромния ръст от 8% на основния борсов показател SOFIX. До голяма степен повишението на BGREIT се дължеше именно на фондовете за земеделска земя. В рамките на миналата година акциите на дружества като „Адванс Терафонд", чиято пазарна капитализация вече надхвърля 200 млн. лв., или „Агро финанс" почти се удвоиха. През последното тримесечие на 2012 г. тези два фонда формираха и около една пета от целия оборот на регулирания пазар.
Значителен ръст на борсата отбелязаха и акциите на „Еларг", след като акционерите приеха идеята фондът да бъде ликвидиран. Причината - инвеститорите предпочетоха да се Възползват от високите цени на земята и да получат доходността от разпродадените активи на фонда, вместо да чакат доходност от финансови резултати и поскъпване на акциите му. От края на ноември 2011 г., когато ръководството на „Еларг" предложи неговата ликвидация, акциите на фонда са поскъпнали с над 200%.
„Адванс терафонд" излезе на пазара за земеделска земя през 2005 г. като част от финансовата група „Карол", която е един от основните му акционери. През същата година фондът инвестира близо 3 млн. лв. В около 18 хил. дка земя. Докато в продължение на няколко години фондът трупаше актив от земеделски земи, цените на парцелите плавно се покачваха. Компанията направи няколко увеличения на капитала, в едно от които се включи и Международната финансова корпорация (поделение на Световната банка) с инвестиция от 15 млн. евро.
След като натрупа масив от парцели, „Адванс Терафонд" започна да разпродава портфейла си, като едновременно с това продължи да изкупува земя. През 2011 г. приходите на компанията от продажба на земя скочиха до 38 млн. лв., но общият реализиран оборот беше почти два пъти по-голям заради преоценка на земите, които притежава. Реално раздаденият дивидент - 21 млн. лв. - беше много по-малък от размера на чистата печалба именно защото финансовият резултат обхващаше и голяма печалба от преоценка на активи.
През 2012 г. продажбата на земи донесе приходи от над 69 млн. лв., от които фондът прибра чиста печалба от 27 млн. лв., оставяйки акционерите в очакване за разпределянето й. „Започнахме с 3.5% дивидент, а в момента достигаме до над 40% - толкова очакваме за тази година. Тоест ръстът е огромен", казва Радослав Манолов. А инвеститорите вероятно потриват доволно ръце.